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滨江兴耀松川境线上报名登记第一天，登记报名数量就已经超过房源数量一倍，热度被直接拉了起来。

杭州近期改善红牌中签率基本都在50%左右，在奥体新盘的交锋中，松川境已经抢先一步出线了。

为什么火了？不止价格因素，松川境项目还有很多值得剖析的地方，这篇来聊聊。

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“孔经理”

松川境的开发商是兴耀和滨江，两家开发商合作的经典案例已经不胜枚举。

仅江南岸豪宅版图上就集齐了的揽奥望座、望阙、潮起等豪宅项目，每个都成为了品质经典。

纵观整个杭州豪宅史离不开滨江，也离不开产品创新。

松川境大门实景图

松川境作为25年下半年江南岸滨江和兴耀四子中的首发楼盘，项目做了新的风格尝试，区别于传统滨江项目，整体呈现更年轻更现代。

项目规划了建面约169-199方的高层和建面约298-332方的排屋，是奥体最大的墅境居住区。

产品是评价豪宅项目关键因素之一，松川境集合了滨江的品质和兴耀的审美，出手还是稳的。

2

对于开发商来说，高低配小区是极致的权衡哲学，松川境的设计师一定是天才。

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楼幢分布示意效果图

传统高低配的问题是相互压迫，尤其容积率较高的地块做高低配产品更容易相互挤压，理想的高低配产品应该是相互独立又能相互借势。

所有高低配项目都不能避免公区相对逼仄，我觉得兴耀处理得很惊艳。

松川境本身容积率就仅有1.8，南低北高排布，北侧平行排布三幢高层。

公区景观南北分列的高层区和排屋区，是很舒服的分隔方式。分区规整且相互独立，尤其高层部分，每幢的视野和采光都是拉满的。

示范区实景图

高层内退，把消防空地排布在高层北侧，既可以适当远离主干路，又让约210米长的园区景观变得连贯纯粹，不会被消防空地分割成碎片。

从约80米长的主入口展开，先是约1500方下沉式庭院会所，再是风雨连廊连接大面玻璃的景观架构，再向里又是大片的水系和景观绿地。

松川境的双水院系统，把超长的景观轴分割成三段叙事，放眼过去奢石水景遍布。

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示范区实景图

不止公区随处可见的松树造景与川流水景，松与川还暗藏在墙面的雕花、地面石材纹样、归家大门的铜饰等目之所及的场景中。

围绕下沉庭院是会所空间，按照洄游动线排布了恒温泳池、私宴厅、健身和瑜伽室等功能，符合3000w级排屋的客户调性，园区整体可逛性很强。

整体色系清新没有厚重的气场压迫，搭配很舒服。

3

房子内部可以拿来分析的亮点也有很多。

高层规划建面约169-199方的户型段保障了圈层纯粹，这个户型段过去几年来供应的新房户型差异性都非常小。

但是滨江兴耀松川境硬生生把实际得房率做到了最大约93%，并且全部都是南向大面宽户型。

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这一轮市场上的新房刚好处在卷得房率前夕，此前大多数高层楼盘套内实得率能达到88%都算优秀了，松川境199方户型的得房率高出一大截。

得益于总层高17层本身公摊面积就要少，项目的阳台和飘窗赠送较多，再加上北向阳台外拓，整体实得也就更大了。

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现在市场上主流的户型喜好是大餐客厅，松川境建面约169方户型的餐客厅确实做出了常规户型超200方既视感，当然也肯定会稍有压缩卧室空间，但瑕不掩瑜。

北向也全都安排了落地窗，从外面望过去玻璃的含量就很高，玻璃占比越大，建安成本越高。

展示样板房实景图

装修方面定制装甲门、奢石背景墙、大理石、造型背景墙、造型天花板等，整体含石量很高。甚至全屋wifi、电动窗帘机都装好了。

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展示样板房实景图

厨房除了包含博世五件套之外，还有方太万元侧吸系列、空调、净水器、厨余处理器等，多达9大件都是同价位超配的。

装修材料搭配不突兀，美感在线，足够对标5-6w价位新房的装标。

户型是松川境直接得以出圈的关键优势，搭配不俗的装标水平，室内部分基本没有槽点。

4

松川境周边最近几年变化非常大，市北信息港蓬勃发展的产业和越来越成熟的配套都在不断提升板块价值。

今年传出的天街落地消息更是加大了板块信心，市北既在奥体辐射范围，自身也即将成长为封面级板块。

松川境实景图

滨江提供工程保障，兴耀贡献了有态度的产品。无论是地段、地块，还有产品本身，松川境都在奥体范围内其身位。

真正把松川境推上台前的是首开定价仅4.6w，这确实是整个奥体大板块真正的诚意价。

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松川境距离杭州之门只有不足3公里，距离售价约8.7w的奥映鸣翠直线距离只有约2公里。比周边丽香庭、宸云和待售的晓澜玉华等售价5w+的项目，松川境产品完全不弱，得房率更是首屈一指，首开4.6w均价的诚意度非常高。

松川境定价卡位非常精准。

建面约169方户型，总价约700-820w，这个户型肯定抢手，一方面是户型本身优秀，另外总价段也直接错开了周边新房的竞争。

建面约199方户型，总价800-950w，千万以下预算面积需求200方的购房者，奥体范围也仅有松川境。

扎实的产品表现和有诚意的定价，滨江兴耀松川境已经锁定了奥体新盘的出线名额。

△ 松川境建面约169㎡样板房实景图

从高得房率，到归家仪式，再到超配装标，共同构成了松川境13#全景舱王座敢于称「王」的底气。

产品力只是基本面，兼顾资产问鼎性、和市场流通性的「奥体核心优质资产」属性，才是被高阶市场认可的价值原点。

奥体最后的珍贵入场券，全景舱王座13#压轴加推，抢藏价46166元/㎡，低门槛入主奥体核心区的最后机会，邀塔尖共藏。

墅境住区

轻轻的一句「我住奥体」，已经让人羡慕；如果再来一句「我在奥体住排屋」，那就有点太霸气外露了。

在摩天大楼林立、不得不向天空要居住权的奥体，有天有地有院子的生活是奢侈的。在奥体拥有一套有天有地，没有值不值得的问题，只有实力允许不允许的问题。

所以，无论是松川境刚推出的最后一批高层，还是待字闺中的这批奥体排屋，它们都有一个共同点是：超级浓烈的获得感。

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联排立面通过“虚实对比”，实体墙部分采用仿砖涂料，虚体部分为玻璃幕墙，既保证私密性又提升通透感。联排产品采用“双坡屋顶+金属格栅”设计，屋顶坡度模拟江南传统民居，格栅则过滤强光，形成斑驳的光影效果。

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10月7日，松川境14#央景楼王首开即罄，燃领世界奥体。

松川境的热销实属意料之中，毕竟，自拿地开始，项目关注度就居高不下。从双城市展厅启幕，到现代东方静奢美学馆开放，每一次新动向，都能引发行业约市场的强烈关注与热议。示范区开放双周客户来访超8000人次……

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#滨江兴耀·松川境

会所体系：

高层区设置约800㎡下沉式会所，涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅，墙面镶嵌《溪山行旅图》艺术画作，地面采用意大利进口石材拼花。

松川境府的户型设计以“景观优先”为原则，所有户型均实现以下突破：

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「松川境」位于建设四路（滨江产业动脉）和金鸡路（奥体顶豪基因）交汇处往东150米，处于奥体黄金十字轴之上。北接奥体，西连滨江，南邻萧山主城，周边汇集奥体印象城，奥体天街、万象汇等商业综合体，生活便利。

2025年上半年土拍市场地价屡创新高，项目距北边绿城哈娃娃地块仅约400米（楼面价35066元/㎡，高层放风价5.2w+），距离绿城丽香庭仅约2公里（楼面价36486元/㎡，高层放风预计5.3-5.5W）

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本案土拍拿地价28713元/㎡，目前高层预计在4.6W，排屋9W，项目性价比优势显著。

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▲169㎡户型图

三开间朝南，南向面卷达13米，双套房设计，满足三代同堂、二胎家庭等多种生活需求。各个功能间到卫生间的距离也不远，功能布局合理。

▲169㎡样板间实景图▲199㎡户型图

保留所有户型优势的同时，房间更大，南向面宽更宽。

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兴耀的“首席客服孔雀经理”成为了网红，背后则标志着在激烈的杭州市场中，兴耀形成了被市场认可并熟知的格调。

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第四个逻辑，从形态上看，排屋是唯一有传承性的住宅。

当你和别人共享一片土地，有时候，邻居的诸多不稳定性，可能会让你的居住体验打折扣，比如房屋的闲置、公区的维护等等。

选择排屋作为传世大宅，不仅仅要看到今天的品质，更要看到长达数十年、甚至上百年的品质维护和更新。

相比其他业态来说，不管是整个小区的大维修，还是自己的小更新，排屋的保养显然来得更加便捷。

作为杭州市中心很难再有的大体量纯排屋，奥体院子在产品力上承载的是为杭州排屋创新迭代的使命。

第五个逻辑，它是奥体唯一的「滨江造」排屋。

「杭州豪宅滨江造」，这是金字招牌，也是奥体院子传承的顶级基因。在限价时代，奥体与排屋只能做一对「绝缘体」，直到奥体院子的出现，终于有机会开「CBD低密排屋」的先河。

就像湘湖壹号开创「湖居低密排屋」，成为杭州别墅的标杆之一，2022年曾创下1.2亿成交的天价。业主更是非常惜售，125套排屋，仅6套挂牌（信息来源：住在杭州网、透明售房网）。

奥体院子的「CBD低密排屋」，在寸土寸金的奥体，注定也是藏品级。

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第六个逻辑，它开启了杭州排屋4.0时代。

奥体院子没有遵循排屋以往的审美，而是自立一派，它开创性的现代游艇风立面，隐奢而典雅，与摩登的奥体气质更搭。

此外，除了松川境自带约210米三进景观轴、约1500方下沉会所（含恒温泳池、私宴厅、健身房等），奥体院子还另有一套「两轴三巷六园」的景观体系。

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在室内，作为杭州排屋4.0，奥体院子也有很多创新，比如首层客餐厅的无敌尺度、超越一众豪宅的史诗级层高，以及超高的得房率。

这些需要你到即将开放的样板房，一睹为快。

奥体院子并不定义生活，而是为你留白一方天地，给你一片「独属于我」的土地，根据全家人的喜好「定制生活」。

下楼到「松氧馆」健身房慢跑，透过270°全景玻璃幕，心赏「澜庭」下沉式庭院，约7米高溪山流瀑，5棵黑松高低错落，勾画出艺术馆般的静逸场域。松风水雾间，运动不再是「面壁思过」，在沉寂中厘清思绪，迸发万千灵感火花，每一次吐纳都是无尽疗愈。

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林木掩映的「松涧天光」恒温泳池，约30-32℃四季恒享，纵身跃入约8米x20米的碧波，亦或于池畔躺椅小憩，看天光云影共舞，在自然诗意中躺平。

在「阅松下」书吧择一临窗位落座，书架上的佩索阿诗集，标记着阅读者的沉思瞬间，目光所及是潋滟水色，刹那间穿越虹夕诺雅度假圣境。

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