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手握1100万，杭州一男子跑遍大半个杭州城，却发现无处改善......

“预算1100万元左右，在杭州真的不知道去哪里改善！”市民刘先生在后台留言表示，自己跑遍大半个杭州，发现好一点地段的改善房源都要1500万元起步，太夸张了。

网友炸锅了，手上这么多钱居然说买不到房子？

事实上，目前杭州的改善市场确实呈现两极分化的状态，要么购房者手头充裕，开始挑地段、挑产品，上不登顶；要么高不成低不就，买不到心仪的房子。

而1000万元出头恰好是个比较微妙的门槛，很多人想往高端项目上靠靠，但不限价后，开发商直接拉升配置，价格一骑绝尘，有些人连末班车的尾巴都没看到。

那是不是真的没的选了呢？其实不然。通过仔细筛选，符合刘先生要求的新房就在钱江世纪城。

纯199㎡的中式高层住宅，搭配稀缺的3幢排屋住区，建发与英冠合作开发的宸云，或许就是这辆“末班车”。

宸云示范区实景

自由定价时代

亦是改善最佳“上车”时机

自从均价接近8.7万元/㎡，套均2000万元起步的奥印鸣翠两次开盘均热销后，一夜间，钱江世纪城又被推向杭州豪宅市场的风口浪尖。

不过，疯狂过后比较尴尬的是，世纪城的现状，新房如奥印鸣翠般价格飙升，直接跃至杭州顶豪梯队；二手房房龄较新、户型大一点的，总价也直奔1500万元；要不就是户型偏小，三房可能就要接近1000万元。

而纵观整个杭州市场，安琪儿板块的咏印明庐，直接将板块价格提升了3万元/㎡，达到78260元/㎡，依然不愁卖，一旁的华润元起观潮府首开均价也高达75605元/㎡；御园最贵一套单价超27万元。自由定价时代，只要是公认的好地段，价格真的就是不设限，包括未来二手房的价值。

钱江世纪城，在地价被拍到54472元/㎡后，已经稳居杭州豪宅市场第一梯队。杭州发布数据显示，2024年，杭州共举办演唱会107场，位列全国第四，吸引观众约212万人次，拉动文旅消费近120亿元。2024年全年，奥体板块莲花碗接待超136W观演人次，博览中心全年接待展览84场、会议超780场、全网曝光量超10亿。

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钱江世纪城夜景（图源视觉中国）

无论是演出场次，还是世界级赛事，世界500强数量等标志性数据，这里都将是未来5-10年，杭州经济重要的增长极，可以说它正吸引来自全国甚至全球的顶级资源，已经成杭州重要“引流款”。这种背景之下，板块内的高端改善住宅一直供不应求。

距杭州之门直线距离约2公里，离奥体印象城直线仅约900米，位于世纪城核心位置的宸云，或许将率先接棒奥印鸣翠。从项目出发，沿民和路向北，SKP、钱江世纪公园、大小莲花碗尽在咫尺。

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宸云区位示意图

今年4月28日，奥体印象城南宅地楼面价拍至51611元/㎡，而宸云距它不过800余米。目前来说，2000多万奥印鸣翠被抢完后，1100万元出头的宸云，或将成为下一个热门豪宅候选。而这样的机会只有164个。

宸云鸟瞰示意图

一户家庭享有10.9㎡会所资源

有这么好的园区配置谁还愿窝在家里

本周，宸云首次开放示范区，一大早，购房者便络绎不绝。其间，大家对高层整体抬高约4.7米的园林印象深刻，站在二层楼，即获四楼的采光与私密性。

从建发标志性的主入口拾级而上，层台叠院，宛转间“鬼才”鲁大东大师的“宸云”二字气势磅礴。

景墙选用蓝翡翠奢石，两侧高约2米（含基座）、重约600斤铜狮镇宅，尊贵感油然而生；罗汉松、杜鹃等百年珍稀古木错落其间，走在全域覆盖风雨连廊的高层区，这100多户业主的日常如同逛“大观园”一般，小而精致，美而雅。

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宸云示范区实景

最特别的是宸云约1800㎡下沉式会所（含下沉庭院)，会所本身并不稀奇，可贵的是，与那些几百甚至上千户业主挤用一个会所不同，这里户均会所面积高达约10.9㎡，豪奢至极。透过大面积的落地窗，无边恒温泳池外，便是小区别具一格的中式小庭院，四季变幻间，心境也随之变化。

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宸云恒温泳池实景

再比如，从公区到室内，10多种甄选奢石镶嵌在不同位置，单元大堂地面的大理石拼花以及整块上墙的稀有雪山兰奢石；卫生间洗脸盆台面用的是皇家白玉石材；户内玄关墙面面和电视机背景墙选择的是安第斯雪景奢石，足以证明开发商的用心。

宸云入户电梯厅实景

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宸云公区实景

在率先开放的书吧主题架空层中，我们看到了静谧的阅读空间及敞亮的会客区域；同样在规划为约4.2-4.5米悬浮架空层中，其它像健身房、咖啡吧、童玩区等主题空间，少了一丝敷衍，多了一些独立的功能性设置，特别是童玩区，更像是把“奈尔宝”搬进了小区里，让你从此不愿窝在家里。

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宸云架空层书吧实景

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宸云架空层童玩区效果图

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宸云架空层健身区效果图

自由定价时代，最大的好处是，品质开发商有经验，有信心，也有能力规划出更好的产品，最终做出溢价，获益的终究还是购房者。

纯享199㎡“六边形战士”

精装不输大几千万豪宅

宸云定位成清一色199㎡户型，是需要勇气的。目前市面上大部分改善类产品，基本都会设置一个户型面积段，通常会放部分小户型。在大部分开发商的思维中，光做199㎡户型，几乎是不可能的，因为它间接让购房者少了很多选择。

上来就全做199㎡，再匹配上12套建面约371-452㎡的4000万元左右的排屋，可见宸云项目的起点很高。这种“孤注一掷”也更精准地锁定了意向客户。

为何是199㎡？有种比较流行的说法：它是“六边形战士”，在功能性和流通性上最大程度做到平衡。同样，这个面积也是改善户型的“分水岭”。

对于大部分二改或终改客户而言，四房（其中两套房）是标配，按照现有的设计规范，如果客餐厅要达到宽绰舒适，整体建筑面积起步至少180㎡，而一旦户型大于200㎡，细数市面上在售的楼盘，基本上总价要2000万元以上，甚至像之后的水电新村等豪宅，基本都是3000万元往上的。

在二手房市场中，无论是馥香园还是江斓映象府等热门豪宅，其199㎡都是市场流通中溢价最高的户型之一。因为它既站上了豪宅的肩膀，与普通改善区别开来，又不会让人高不可攀。

总价方面，钱江世纪城内，像奥印鸣翠和金帝新项目等，户型面积偏大，且都是大几千万元的项目，门槛较高。宸云1100万元起步的定价，恰恰符合大部分改善客户想要进阶的心态，这100多套房源到时候又是供不应求的状态。

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宸云示范区实景

看过这唯一一套样板房后，我不禁感叹它几乎满足了改善客户的所有想象。

首先从空间上，199㎡做成类一梯一户，四房两厅三卫（三套房设计），南向面宽约16米，南向约8.5米景观大阳台，户户赠送储藏柜，兼顾了三代同堂的大家族生活。

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宸云199㎡户型图

其次，精装配置对标一线豪宅。三大件中央空调选用大金，新风选用霍尼韦尔，地暖锅炉是菲斯曼；厨房碗机、冰箱、蒸烤一体机是博世三件套，厨房箱采取了嵌入式处理；橱柜用的是博洛尼。在实用性与品牌选择之间做了很好的平衡。

宸云199㎡户型交付样板房实景

室内方面，客厅通铺大理石，室内采用大面积皮革、木饰面，与以往建发的产品不同的是，宸云在精装修上用了更多的石材，用更多自然的花纹元素来点缀各个空间，轻奢而不过时。

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宸云199㎡户型交付样板房实景

甚至，项目在地下层为每户配置专属储藏柜，钓竿、滑雪板、高尔夫球杆、网球拍等“出门大件”都能安放其中，如此尊贵感，让人瞬间感受到顶级会所服务。

宸云地下储藏柜实景

作为主打的1100万元左右的199㎡户型，宸云目前在几个竞品中，几乎没有对手，而他们要做的，或许是超越自己，项目即将首开，仅76套，又将为钱江世纪城的改善人居写下浓墨重彩的一笔。

世纪城唯一高端住宅，

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✅面积：199方

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✅架空层丨500㎡泛会所：书吧/儿童区/健身房

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效果谍照

高层：香槟银铝板和铝合金门窗/超高窗墙比

排屋：美国白金石材干挂、香槟金铝板饰面

层高：高层约3.1米/排屋约3.77-4.1米，高层区双层架空层高约8.2-8.5米

外立面效果图丨Real Estate

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总价约:940万-1100万

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厨电是方太的油烟机、燃气灶，我曾经参观过方太的总部，方太的厨电实用性很高。洗碗机和蒸烤一体机用的博世，还增配了双开门冰箱。橱柜很多，垃圾粉碎机、天使拉篮也很细节。

另一个感觉很不错的点在于：厨房没有做凉霸，而是直接把大金空调覆盖过来了。

05.户均最高的会所空间

宸云的地面做了抬高设计，抬高4.7米，加上它的架空层，那么它的2楼就相当以往的4楼，最大程度的保证低楼层的采光。

它的园区，大部分都做在抬板之上，所以逛起来是很立体的。马路到大门，做了7级台阶，拾级而上，非常的有层次感。

在抬板下方，宸云做了1800方的下沉式会所（包含500方下沉式庭院），有恒温泳池、私宴厅等功能空间。三幢住宅的架空层里还有健身房、奈尔宝童玩区，咖啡吧，书吧等约500方的地上泛会所，都是全封闭的，刮风下雨都不妨碍。

宸云恒温泳池实景

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