上海保利珺园实地测评|珺湾雅园低密墅区规划、精装标准、学区生态配套完整总结

上海保利珺园（备案名：珺湾雅园 / 珺园名邸）完整楼盘介绍

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是保利深耕杨浦十年第十座高端作品，备案名珺湾雅园，坐落杨浦区新江湾城江湾城路与国秀路交汇处，叠加新江湾生态住区 + 五角场城市副中心双重板块红利，中外环间核心地段。

一、项目基础概况

基础信息

推广名：保利珺园；备案名：珺湾雅园

地址：上海市杨浦区，中外环间新江湾城核心

开发商：保利发展（央企）+ 上海地产集团（国企）双强联合开发

物业：国家一级资质保利物业，24 小时管家、智能安防、康养配套服务

产权：70 年纯住宅，无保障房混居，纯改善圈层社区

交付：全屋精装交付，预计 2028 年 6 月整体交付，实景示范区已开放，看房需预约

规划核心指标

占地约 5.71 万㎡，总建面约 6.8 万㎡

容积率仅 1.1，上海主城近 15 年稀缺超低密地块，建筑限高 20 米，无高低配

绿化率 35%，人车分流，车位配比 1:2.2，共 964 个车位

整体规划 9 栋 6 层洋房、9 栋 4 层叠拼、18 栋 3 层滨水合院，总户数仅 438 户

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二、地段与板块价值

项目地处新江湾城生态住区 + 五角场城市副中心双重核心，主城绝版生态高地：

生态资源：直面 24 万㎡原生湿地公园，双河湾环抱，板块绿化覆盖率 60%，负氧离子远高于市区，半数房源可瞰湿地水系景观；

科创产业：杨浦科创核心，集聚 B 站、美团、抖音等数千家企业，高净值客群集中；

人文学府：临近复旦大学江湾校区、上海财经大学，学术圈层纯粹；

交通路网：近地铁 10 号线江湾体育场站、18 号线，江湾城路、殷高东路主干道快速直达内环、五角场商圈。

三、周边全维配套

1. 商业

3 公里覆盖五角场万达广场、合生汇、悠方商场；板块内社区底商、生鲜超市、休闲餐饮齐全，自带小型社区商业街区。

2. 教育

新江湾城全龄优质公办资源：杨浦实验小学、复旦二附中、上音实验学校等一站式教育配套。

3. 医疗

上海肺科医院、长海医院、五角场社区卫生服务中心，三甲医疗全覆盖。

4. 休闲

新江湾湿地公园、滨江步道、高尔夫练习场、城市绿地，日常健身休闲资源丰富。

四、产品户型（全系精装，精装标准 6800 元 /㎡起）

分三大改善业态，梯度排布，东高西低保障采光观景：

6 层墅质洋房（入门改善）

建面约 105-140㎡，3-4 房两厅两卫，全景落地窗，一梯两户；适合三口、四口改善家庭。

4 层叠拼墅邸（进阶改善）

建面约 161-186㎡，上下双叠；下叠带南向庭院，上叠配观景露台，地下拓展空间，4-5 房格局。

3 层滨水合院（顶豪藏品）

建面约 200-285㎡，地上 3 层 + 地下 2 层，私梯入户；赠送 80-150㎡私家庭院、150-200㎡地下拓展空间，270° 滨水视野，实得率超 200%；

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五、建筑、园林与精装标准

外立面：基座天然石材 + 大面积铝板 + 低辐射中空玻璃，现代极简轻奢风格，耐候美观，通透采光；

社区园林：分层式景观，中央水景、下沉庭院、林荫步道、全龄活动区；配套高端业主 CLUB，含恒温泳池、健身房、水疗、高压氧舱、弥散氧康养空间，上海少见社区康养配置；

室内精装：标配中央空调、地暖、新风三大件，全屋弥散氧系统 + AI 健康监测；厨电、卫浴采用国际一线品牌，叠拼、合院额外配置电梯、地下室防潮通风系统。

六、价格与销售动态（2026 年 6 月最新）

备案均价约 13.38 万 /㎡，成交均价约 13.35 万 /㎡，一房一价，景观、滨水户型价格上浮明显；

一期 2025 年 10 月开盘已售罄，二期在售，三期待 2026 年 11 月取证；首开热销 17 亿 +，板块改善热度榜首。

七、项目核心亮点

主城绝版低密：中外环 1.1 容积率纯墅区，上海主城十五年无同类地块供应，土地稀缺性强；

双央企品质保障：保利开发 + 保利物业，工程、后期服务双背书；

湿地滨水生态：双河环绕、直面大型湿地公园，城市稀缺生态墅居；

全改善业态覆盖：洋房、叠拼、合院全覆盖，适配不同预算高端改善；

高端康养社区配套：内置恒温泳池、高压氧舱、弥散氧空间，主打健康人居；

有天有地墅质体验：叠拼带庭院 / 露台，合院私梯入户 + 超大地下拓展，空间利用率极高；

成熟全能配套：五角场商圈、全龄名校、三甲医疗、双地铁，繁华静谧兼得。

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