杭州保利天奕怎么样?未科地铁盘优缺点、值不值得买分析

杭州・保利天奕（未来科技城）完整楼盘介绍

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央企保利打造的未来科技城天字系改善住宅，直面五常湿地、近天元公学与西站云城商业。容积率 2.4 低密社区，4.3 米全楼栋架空层 + 中央水景园林，主力 103-175㎡通透四房，类一梯一户高得房精装交付，覆盖刚需到高端改善，兼具成熟配套、湿地景观与科创板块保值潜力，城西改善置业优选。

一、项目基础档案

项目全称：保利・天奕（保利高端天字系作品）

开发商：央企保利发展，深耕城西高端改善住宅

项目区位：余杭未来科技城，紧邻五常湿地，近绿汀路三地铁枢纽

核心指标总占地约 8.27 万㎡，总建面约 28.35 万㎡

容积率 2.4，绿化率 35%，低密改善住区

楼栋规划：16-23 层小高层 / 高层，纯 70 年住宅产权

物业：保利一级自持物业，精装交付

首开均价约 35800 元 /㎡，交付时间 2027 年底

车位配比充足，人车分流设计，4.3 米全楼栋挑高架空层

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体二、交通配套｜三地铁 + 主干道，科创城核心枢纽

轨道交通：步行可达绿汀路站（3/5/16 号线三轨交汇），直达主城、之江、临安，地铁通勤覆盖未来科技城、蒋村、申花、市中心

主干道：高教路、文一西路、绿汀路三横三纵路网，文一快速路直达西湖、武林；临近运溪高架，快速通达城北、临平

路网利好：紧邻云城、西站枢纽，自驾、高铁出行双便捷

三、商业、教育、生态全维配套

商业配套

一路之隔杭州西站云城综合体，内含万象系商业、星级酒店、写字楼；

1km 内万达、欧美金融城 EFC、宝龙广场，商超、影院、餐饮全覆盖；

社区自带沿街底商，生鲜、便利店日常需求下楼即达。

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教育资源

天元公学九年一贯制公办学校，步行可达；周边多所幼儿园、优质民办学校，全龄教育闭环，刚需改善家庭适配度高。

生态景观

西侧直面五常湿地，一线湿地景观视野；社区内部打造中央水景园林、全冠绿植，内外双公园，宜居性突出。

医疗配套

直线 3km 浙一医院余杭院区（三甲）、未来科技城医院，急诊、日常就医有保障。

四、社区内部景观与高端配套

中央水景园林：围合式中央景观轴，叠水庭院、阳光草坪、四季植被，楼栋错落排布，减少对视、户户观景。

4.3 米全架空层：整栋楼栋架空，打造分主题功能区 —— 儿童乐园、长者康养区、健身区、阅读茶室、邻里会客空间，雨天休闲不受限。

全龄运动配套：标准塑胶跑道、羽毛球场、乒乓球台、户外健身器械，满足运动需求。

高端入户标准：星级酒店式入户大堂，类一梯一户 / 一梯一户布局，独立电梯前厅可私用收纳，隐私性拉满。

五、主力户型（103-175㎡ 纯改善四房，得房率 86%-91%）

全部南北通透、LDKB 大通厅、多飘窗 / 全景落地窗，80% 户型为四房格局，适配二胎、三代同堂。

建面约 103㎡

边套户型，类一梯一户，三开间朝南，通透双阳台，刚需入门改善，总价 360 万起。

建面 119-139㎡

四开间朝南，双套房设计，横厅大面宽，270° 采光，中央景观楼栋首选，兼顾自住与流通性。

建面约 175㎡

双套房 + 独立行政玄关、超大中西厨，主卧总统套（独立衣帽间 + 双台盆卫浴 + 浴缸），直面五常湿地全景，高端改善顶配。

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精装交付标准（全屋智能一线品牌）

三大件：中央空调、全屋地暖、新风系统

厨房：老板烟灶、博世洗碗机、蒸烤一体机、多功能拉篮、末端净水

卫浴：高仪五金、唯宝洁具、干湿分离双卫

入户：铸铝子母装甲门、五合一智能锁、摩根全屋智能控制面板

六、项目核心优势

地段稀缺：未来科技城核心，三地铁 + 西站云城 + 五常湿地，科创产业集聚，自住保值双优；

央企品质：保利天字系高端产品线，工程标准严苛，交付稳定性强；

户型碾压竞品：高得房率、大面积四房、类一梯一户，隐私与空间兼顾；

全维成熟配套：学校、地铁、商业、湿地一步到位，无需长期等待规划落地；

低密宜居：2.4 低容积率 + 35% 绿化 + 全楼栋 4.3 米架空，社区活动空间充足；

流通性强：103-139㎡主流改善面积，二手市场受众广，转手友好。

• 类独梯入户：专属电梯厅营造归家仪式感，打造私密尊崇的过渡空间，让每次归家都优雅从容

• 类方厅阔境：客厅餐厅厨房一体化设计，营造开阔通透的空间感，提升居住舒适度

• 豪华套房主卧：配备独立卫浴与衣帽间系统，双向瞰景布局，主卫飘窗+双台盆设计，彰显高阶生活品质

• 全景视野系统：超大南向面宽，搭配270°转角飘窗，最大化引景入室，让每个房间都成为观景包厢

6万方的园林景观，打造「一环三景六园」的立体体系

“一环” 是串联约500米的风雨连廊，约450米的漫步道，约700米的健身跑道，园区里的日常生活移步易景。

“三景” 是把杭州的西溪、九溪、青山湖搬进园区，比如湿地会所、溯溪场景、水上森林、冥想花厅等等。

园林景观层次丰富，部分实景已经呈现，进一步提升了居住的舒适度。

天奕的会所面积高达3000方，设置了环幕剧场、水吧台、会客空间、壁球馆、地下篮球馆、恒温泳池等，这可能是杭州中心城区范围内最大的单体会所。

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