上海保利珺园|杨浦江湾城低密洋房叠拼|2026 价格户型配套

保利・珺园是上海内中环罕见的1.1 容积率低密纯改善住区，主打 105–285㎡洋房、叠拼、合院，精装交付，核心优势在于生态稀缺 + 主城地段 + 纯粹圈层 + 央企品质，适合追求低密静谧、兼顾城市繁华的高端改善家庭。

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一、基础信息

楼盘名称：保利・珺园

位置：上海市杨浦区

开发商：保利发展 + 上海地产（双央企）

物业：保利物业，24 小时管家服务

性质：70 年纯住宅，无保障房混居

占地 / 建面：约 5.71 万㎡ / 约 6.8 万㎡

容积率 / 绿化率：1.1（主城罕见超低密）/ 35%

建筑限高：20 米，全系 4–6 层低密产品

总户数：438 户（全精装）

交房：预计 2027 年中下旬、

二、产品与户型（2026.6 二期在售）

1）墅质洋房（6 层）

面积：约 105–140㎡，3–4 房

特点：一梯两户、南北通透、LDKB 一体化、主卧套房、全屋飘窗

精装：中央空调 + 地暖 + 新风 + 全屋净水，博世、科勒、汉斯格雅等

总价：约 960–1600 万

2）奢享叠拼（4 层）

面积：约 161–190㎡，4 房

特点：私梯入户、独立电梯厅；下叠带南向花园（40–60㎡），上叠带星空露台（30–50㎡）；双主卧套房、中西双厨

实得率：超 140%

总价：约 2200 万起

3）滨水合院（3 层，终极改善）

面积：约 200–285㎡，5 房 +

特点：独门独院、地上 3 层 + 地下 2 层、私梯入户；南向花园 80–150㎡，地下空间 150–200㎡；270° 滨水观景

实得率：超 200%

总价：约 3200 万起

三、价格（2026.6 最新）

备案均价：约 10.98 万 /㎡；实际成交均价约 13.38 万 /㎡（一房一价）

总价区间：约 960 万–3854 万 / 套

四、周边配套

1）地铁（步行）

2）商业

五角场商圈（万达、合生汇、百联又一城），车程约 10 分钟

新江湾城邻里中心、悠方购物广场

3）教育（新江湾城优质学区）

幼儿园：中福会幼儿园、宋庆龄幼儿园

小学：杨浦实验小学、上音实验学校

中学：复旦二附中、交大附中、上音实验学校

4）生态

紧邻24 万㎡原生湿地公园，双河环抱，负氧离子浓度高

社区内设 800 米亲水步道、下沉式会所（泳池、健身房）

五、核心亮点

主城超低密：内中环、容积率 1.1、限高 20 米，近 15 年上海稀缺纯墅区

生态稀缺：湿地 + 双河，负氧离子浓度超主城 3 倍

纯改善圈层：无高低配、无保障房，纯粹高端社区

双央企品质：保利 + 上海地产，交付有保障

全精装 + 高实得：洋房 / 叠拼 / 合院全精装，叠拼实得率超 140%，合院超 200%

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