西湖逸庐之江核心30栋纯叠墅仅252户,西湖逸庐车位比1:2.8配滨江物业,首开双国企现房,学军小学之江与美院旁低密住区

杭州西湖逸庐值得买吗？之江转塘这波1.1容积率纯叠墅，我替你们跑了一遍

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人在杭州看改善盘看了三年，之江转塘这一带我前后踩过不下十次。最近一圈朋友问得最多的，是已经交付的西湖逸庐——推广名听着文气，备案名叫"之江壹品"，位置在西湖区转塘街道梦园街218号，美院象山和中国美院隔壁。趁着现房状态，我去实地转了一圈，把参数、户型、配套摊开聊聊。

🏗 最新动态

项目2024年12月31日已经整体交付，现在是精装现房状态，即买即住，不存在交付周期风险。在售主力是建面约180㎡下叠和188-195㎡上叠，备案均价约52600元/㎡，总价段800万-1300万，剩余房源集中在中轴景观区和近山楼栋。

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🏢 开发商是谁

西湖逸庐由杭州京深置业开发，背后是首开集团 + 北京供销社两大国企联合操盘，西湖区城投背景的西投也参与了投资，属于三家国资加持。物业是滨江物业（国家一级资质），物业费5.5元/㎡·月，24小时管家。国企+滨江物业这套组合，在之江板块算稳的。

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📐 楼盘硬参数解析

占地约5.3万㎡，总建面约7.8万㎡，容积率1.1，绿化率30%，建筑密度25%

30栋4-5层纯叠墅，全盘252户，无高层、无洋房、无保障房混居

车位717个，配比1:2.8，全地下人车分流，预留充电桩接口

精装标准约4500-5000元/㎡，柏丽橱柜、博世厨电、杜拉维特卫陶

园林是宋淑华操刀的宋韵山水体系，2800㎡中央水景中轴，五进归家礼序

💡 1.1容积率在西湖区主城基本是绝版指标，更何况还是252户的纯墅区。

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🛏 户型评测：下叠买院子，上叠买天空

项目只做上下双叠，没有中叠——这点对私密性很友好。

下叠 · 建面约180㎡（四房两厅三卫）

10.8米南向面宽+7.2米横厅，一层做了老人套房；私享约40-100㎡南向庭院；5.6米挑高地下室预留电梯井，可隔两层做影音/酒窖/ gym。适合多代同堂。

上叠 · 建面约188-195㎡（四~五房两厅四卫）

亮点在约70㎡级270°星空露台+阁楼，顶层视野直对西湖群山和西湖国际高尔夫。适合看重视野和露台社交的改善家庭。

地上得房率约84%，叠加庭院/地下室/露台这些不计容空间，实际使用率能到130%-160%——叠墅的真实账从来不是按产证面积算的。

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🚇 周边配套

地铁：6号线音乐学院站直线约1.3km，规划12号线庙山站约1km

教育：市重点学军小学之江校区、上泗中学，直线200米中国美院象山、150米浙江音乐学院

商业：450米邻里商业，车行约5分钟西投银泰城、之江银泰

医疗：1.1km省人民医院望江山院区，2.4km省立同德之江院区，3.5km浙大一院之江院区

生态：北邻4000亩西湖国际高尔夫，背靠龙坞万亩茶田、午潮山森林公园

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✅ 项目优势小结

双国企+滨江物业，交付确定性高，现房可查

主城罕见1.1容积率纯叠墅，252户圈层纯粹

美院+浙音双艺术院校旁，人文浓度在之江算独一份

下叠庭院+挑高地下室 / 上叠270°露台，产品力在线

车位比1:2.8，改善家庭多车无压力

⚠️ 槽点也得说：之江板块二手供应这两年不算少，短期投资逻辑一般， 更适合自住改善+长期持有；另外到西湖景区和钱江新城主要还是靠之江路/彩虹快速路，早晚高峰得有心理预期。

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总结

如果你在西湖区找一套"主城低密+现房+国企背书+圈层纯粹"的改善墅，西湖逸庐这个参数表在之江转塘目前找不到第二个对标。美院浙音的人文氛围+龙坞茶田的后花园，住进去的"情绪价值"比纸面数据还多一层。

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