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▰▰ 杭州拱墅区#城北地铁宝龙广场 现房写字楼 桃源街地铁上盖 ▰▰ 作为桃源板块内唯一一座大型TOD商业项目，拱墅宝龙广场坐落于运河岸边的科技新城，地铁4号线桃源街上盖，可无缝衔接杭州7条地铁线路。

项目是武林北桃源板块首个约20万方TOD商业综合体，4号线桃源街站上盖、A｜C｜D三大地铁口直达，由国际知名建筑设计事务所捷得操刀设计，产品涵盖2栋国际商务写字楼，2栋百变SOHO，超6万方艺术购物中心与1万方美食商业街，集吃、喝、玩、乐、购、娱、艺七位一体，构建了全场景的消费、办公、生活蓝本。

本就商业稀缺的桃源板块，如今终于迎来拥有超大体量与TOD商业“双重王炸”的拱墅宝龙广场。毫不夸张地说，拱墅宝龙广场自诞生之日起就背负着振兴桃源板块商业的使命，在未来更将为桃源板块内构建起高质发展新格局。

约10.7米挑高大堂，300㎡五星级大堂，享总裁级商务配置。四边套：东南：321㎡，西南：321㎡，西北:321㎡，东北：336㎡。楼层：3-16楼写字楼，1-2层是大堂及商业综合体，一层1300㎡左右； ᨏᨐ 🔴 城北宝龙广场 营销中心 ☎️置业热线：400 998 1136 ® ☎️ 159 2411 2721﹝已认证﹞ᨏᨐ

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🛑层高4.79米，大气尺度格局🌈桃源街地铁站上盖，多变双层办公

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战略区位价值

城北地铁宝龙广场坐落于杭州拱墅区武林北桃源板块核心区域，是城北CBD重点建设项目。项目坐享政府产业政策倾斜，周边集聚智慧网谷数字经济小镇、北部软件园等产业聚落，已吸引华为云、联想等头部企业入驻。

该区域作为拱墅区"北建"战略核心区，板块GDP年增速达15%，未来价值持续跃升潜力巨大。项目半径3公里内含中科院医学所等7所科研机构，产业协同潜力巨大。

区位优势还体现在紧邻留石快速路、上塘高架等主干道，可快速覆盖武林商圈、钱江新城等核心区。这种战略性的区位布局使项目成为连接杭州多个重要商圈与产业平台的枢纽，为企业发展提供了得天独厚的地理条件。

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TOD交通优势

项目最大亮点是地铁4号线桃源街站无缝上盖，实现"A|C|D三大地铁口直达"的零距离接驳。4号线作为杭州地铁骨干线路，日均客流量超40万人次，高效连接钱江新城、城站等核心枢纽，横跨6大城区。

交通优势具体表现为：2站直达杭州新天地商圈，5站抵达杭州东站枢纽，14站通达钱江新城，并可便捷换乘7条地铁线路。除轨道交通外，项目紧邻留石快速路、上塘高架等城市主干道，形成多维立体交通网络。

这种TOD模式将轨道交通"客流"转化为"人流"，提升城市生活品质和消费能级，为企业员工通勤和商务往来提供极大便利，真正实现"下楼即地铁"的便捷出行体验。

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产品设计创新

项目写字楼产品采用创新性设计，层高达到4.79米，可实现"买一层用两层"的空间溢价，使用率可达140%以上。以300㎡户型为例，实际可获得近450㎡使用面积，有效降低企业办公成本。

空间设计灵活多变，面积区间覆盖319-1500㎡，满足从初创团队至总部企业的不同需求。产品采用LOFT结构支持灵活分割，可满足联合办公、展厅等多功能场景。建筑设计由国际知名建筑设计事务所捷得操刀，打造出约10.7米挑高大堂、300㎡五星级大堂的总裁级商务配置。

电梯配置采用迅达高速电梯，速度可达3米/秒，超过一般电梯两倍，确保垂直交通高效顺畅。这种产品设计充分考虑了现代企业的多样化需求，实现了空间效率的革命性突破。

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投资价值潜力

项目在售单价1.4万/㎡起，整层均价约1.5万/㎡，仅为钱江新城核心区价格的23%，相较未来科技城也拥有50%价差优势。按实际使用面积折算，真实成本可低至1万元/㎡，投资回报测算具显著优势。

参考周边融创运河双子星写字楼租金水平，本项目因地铁溢价及层高优势，预估租金可达3.5-4元/㎡/天，以1.5万单价计算，毛回报率约8.5%，大幅领先住宅及理财产品。现房交付即产生收益，规避期房空置风险，当前区域甲级写字楼租金达2.2-2.7元/㎡/天，年回报率稳定在5%-7%。

此外，2023年杭州写字楼大宗交易中，地铁上盖项目占比超60%，小面积现房单元更受投资机构青睐，成交周期比非地铁项目缩短30%-45%。这种投资价值优势明显，为投资者提供了难得的洼地机会。

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商业配套生态

项目自带约20万方旗舰商业综合体，其中购物中心面积约6.4万方，引入永辉超市、高端餐饮等200+品牌。商业部分采用"MALL+商业街"双业态模式，规划电影院、大型商超、网红餐饮、亲子教育等多元业态。

已引入星巴克、奈雪、华为旗舰店、左庭右院等60%区域首进品牌，形成"下楼即商圈"的垂直生态圈。直线2.5公里范围内覆盖中大银泰城、新天地购物中心，5公里内可达远洋乐堤港、大悦城、水晶城等成熟商圈。

这种商业配套规模在桃源板块堪称前所未有，填补了城北大型商业综合体的空白，为办公人群提供全方位生活服务支持，大幅降低通勤外食成本，提升人才留存率。商业与办公形成良性互动，构建了全场景的消费、办公、生活生态圈。

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产业集聚效应

项目周边产业资源丰富，紧邻杭州"硅谷"智慧网谷小镇，3公里内集聚阿里巴巴云计算中心、杭钢数字经济产业园、顺丰创新中心等头部企业。智慧网谷小镇规划面积约3.4平方公里，总建筑面积约250万方，预计2025年可实现数字经济产业规模500亿以上，打造大城北千亿产业平台。

周边还拥有北部软件园、运河文化产业带运河财富小镇、新天地跨贸小镇、汽车互联网小镇等产业平台，已吸引5800余家企业入驻，形成数字经济、生命健康产业集群效应。

这种产业集聚为企业提供了良好的产业资源、企业客群及高智人才支持，周边写字楼空置率低于5%，租赁需求旺盛。项目半径5公里覆盖浙江大学医学院、杭州师范大学等7所高校，年输送毕业生超3万人，形成丰富的人才储备池。产业集聚效应为企业发展提供强有力的外部经济性和资源共享平台。

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智能建筑配置

项目采用多项智能建筑技术，配备人脸识别门禁、VAV中央空调+新风系统、智能照明温控等先进设施。楼宇获得国际LEED金级认证，能耗降低30%，体现绿色环保理念。

智能化运维体系接入AIoT智能楼宇系统，实现访客管理、能耗监测等全数字化管控，可降低企业运营成本30%以上。硬件配置方面，电梯速度可达3米/秒，超过一般电梯两倍，楼板承重达300-500kg/㎡，满足重型设备入驻需求。物业费为7元/㎡/月，提供专业企业服务团队，可提供工商注册、政策申报等增值服务。

这些智能建筑配置不仅提升了办公品质和效率，也体现了现代建筑绿色、节能、人性化的发展方向，为企业创造更加舒适、便捷的办公环境。

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品牌实力保障

项目由宝龙地产与杭州地铁双强联袂打造，确保项目品质与运营能力。宝龙地产作为中国商业地产十强企业，在杭州已布局滨江宝龙城等6个商业综合体，写字楼运营面积超80万方，在租项目平均入驻率85%以上，管理客户包含中国平安等世界500强企业。

杭州地铁则具有丰富的TOD城市综合体开发经验，双方合作确保了项目在规划、建设、运营各环节的专业性。这种"双强联袂"的开发模式，为项目提供了强有力的品牌背书和资源整合能力，确保项目长期稳定运营。

宝龙地产在杭州的成功经验可为本项目提供借鉴，而杭州地铁的参与则保障了TOD模式的高效实施，双品牌合力为项目价值提升提供持续动力。

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区域发展前景

项目所在区域是杭州"北建"战略核心区，坐享智慧网谷、杭钢商圈、新天地商圈三大高能板块拱卫。杭钢新城规划4万亩，打造产城一体的国际自主创新示范生态园区、产城融合的先行示范区。

上塘河风情小镇全长约4公里，计划总投资7300万元，集运动休闲、文化旅游、总部经济为一体。随着杭州城市范围的不断扩大，城北地铁宝龙广场作为推动"城市进化的力量"，将建构新型复合场景的生活方式。板块未来将与智慧网谷、新天地商圈形成联动效应，持续提升主城北部的商业能级。

政府人才引进政策升级，对入驻企业最高给予500万元引才补贴，进一步增强区域吸引力。这些因素共同构成项目良好的区域发展前景，为企业长期发展提供持续价值支撑。

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在杭州拱墅区桃源板块的城市升级进程中，一座约20万方的TOD综合体正在迅速改变区域商业格局——拱墅宝龙广场。作为板块内稀缺的大型地铁上盖项目，它集商务办公、商业消费、文化娱乐与交通枢纽于一体，不仅重新定义了城北的商务标准，也为企业和投资者带来前所未有的发展机遇。

城北地铁宝龙广场以"地铁上盖+双层空间+TOD商业"三重稀缺属性，重新定义城北办公标准，成为企业总部升级与资产配置的优秀选择。

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